Ипотека на строительство частного дома

Построить дом в ипотеку сегодня можно, но устроено это сложнее, чем покупка квартиры. Банку нужно убедиться, что дом будет построен и зарегистрирован. Поэтому он проверяет не только заёмщика, но и участок, проект, смету и подрядчика. Наши юристы помогают пройти этот путь и подать заявки сразу в несколько крупных банков.

Какие бывают варианты

Ипотека на строительство дома по договору подряда. Сейчас это самый распространённый вариант. Банк кредитует строительство дома, который возводит подрядчик.

Ипотека на участок и строительство. Участок и дом финансируются в рамках одного кредита. Удобно, если участка ещё нет.

Строительство своими силами. Такие кредиты банки дают реже и на других условиях: им сложнее проверить, что дом действительно будет построен.

Льготные программы, например семейная ипотека. Их условия — ставки, лимиты, требования к заёмщикам и объектам — регулярно меняются. Поэтому актуальные условия проверяем на дату подачи заявки.

Как работает эскроу

По льготным программам при строительстве с подрядчиком расчёт идёт через счёт эскроу. Деньги лежат на специальном счёте в банке и переходят подрядчику только после того, как дом построен и право собственности на него зарегистрировано.

Для вас это защита: если подрядчик не построит дом, деньги не пропадут. Подрядчик при этом должен быть размещён на портале строим.дом.рф, а счёт открывают в банке, который работает с эскроу.

Как будет устроено финансирование именно вашей стройки, обсуждаем на старте, до подписания договора. От схемы оплаты зависит график работ.

Что понадобится банку

• документы на участок: выписка из ЕГРН, подходящая категория земли и вид разрешённого использования;
• проект дома;
• смета и график строительства;
• договор подряда;
• документы заёмщика: паспорт, подтверждение дохода и другие по требованию банка.

Банки внимательно смотрят на участок: вид разрешённого использования, подъезд, отсутствие обременений и ограничений. Мы проверяем участок заранее, чтобы не получить отказ на последнем этапе, когда всё уже почти готово.

Проект и подробную смету готовим в виде, понятном банку. Смета, составленная на глаз, часто расходится с оценкой банка, и сумма кредита оказывается меньше нужной.

Как проходит процесс

1. Консультация. Обсуждаем бюджет, первоначальный взнос, участок и сроки.
2. Проект и смета. Подбираем типовой проект или делаем индивидуальный, считаем стоимость по этапам.
3. Подбор программы и банков. Подаём заявки в несколько банков сразу, чтобы сравнить условия и не терять время на ожидание одного ответа.
4. Одобрение заёмщика и объекта.
5. Договор подряда и сделка в банке.
6. Строительство. По каждому этапу присылаем фото- и видеоотчёты.
7. Регистрация дома. Подаём уведомление об окончании строительства, наши кадастровые инженеры готовят технический план, и дом регистрируется.

Последний пункт важнее, чем кажется. При эскроу деньги уходят подрядчику только после регистрации дома. А в ипотечном договоре банк обычно ставит срок, за который дом должен быть построен и зарегистрирован. Так как кадастровые работы мы делаем сами, оформление не затягивается из-за поиска стороннего инженера.

Частые причины отказа

• участок не подходит по виду разрешённого использования или на нём есть обременения;
• смета не совпадает с оценкой банка;
• подрядчик не соответствует требованиям банка;
• доход или кредитная история заёмщика не устраивают банк.

Первые три пункта можно проверить и исправить заранее. Этим мы и занимаемся до подачи заявки.

Если ипотека пока не нужна

Если вы строите на свои деньги, оплату можно разбить по этапам строительства: фундамент, коробка, кровля и так далее. Каждый этап вы оплачиваете после того, как приняли предыдущий. Так проще планировать бюджет и контролировать стройку.