Реконструкция частного дома в Москве и Подмосковье

Иногда старый дом выгоднее не сносить, а перестроить: надстроить этаж, сделать пристройку, утеплить, поменять кровлю. Но реконструкция сложнее, чем строительство с нуля. Сначала нужно понять, что за дом перед нами: на чём он стоит, какую нагрузку выдержит и что в нём уже успело испортиться. Только после этого можно решать, что и как перестраивать.

Что мы делаем

• надстройку второго этажа или мансарды;
• пристройки: дополнительные комнаты, веранды, гаражи, котельные;
• усиление фундамента;
• замену перекрытий и кровли;
• утепление стен и новый фасад;
• перепланировку с переносом несущих стен, с расчётом и усилением проёмов;
• полную замену инженерных систем.

Сначала обследование

Любую реконструкцию мы начинаем с технического обследования дома. Откапываем шурфы у фундамента, чтобы увидеть, на какую глубину он заложен, из чего сделан и в каком состоянии. Осматриваем стены: если есть трещины, замеряем их и ставим маяки, чтобы понять, растут они или нет. Проверяем деревянные балки перекрытий на гниль и прогибы, смотрим стропила и кровлю.

Здесь пригодится наша геодезия. Тахеометром снимаем отклонения стен от вертикали и перепады по горизонту. Так сразу видно, давал ли дом неравномерную осадку и в какую сторону его ведёт.

По итогам вы получаете заключение: что можно оставить, что нужно усилить, а что придётся заменить. Бывает и так, что реконструкция выходит дороже нового дома того же размера. Тогда мы так и говорим: в этом случае разумнее снести старый дом и построить новый.

Надстройка этажа или мансарды

Главный вопрос при надстройке — выдержат ли фундамент и стены дополнительный вес. Поэтому новый этаж стараемся делать лёгким: каркасным или из газобетона низкой плотности. Чаще всего это мансарда, потому что она легче полноценного этажа со стенами.

Поверх старых стен заливаем армопояс. Он связывает стены и равномерно распределяет нагрузку от нового этажа. Если старое перекрытие деревянное, проверяем балки и при необходимости меняем или усиливаем их. Сразу продумываем, где будет лестница: в перекрытии придётся прорезать проём, и его место влияет на планировку обоих этажей.

У жилых домов на участках ИЖС есть ограничение: не больше трёх надземных этажей и не выше 20 метров. Мансарда тоже считается этажом.

Пристройка к дому

Пристройку ставят на собственный фундамент и отделяют от старого дома деформационным швом. Старый фундамент давно осел, новый только начнёт садиться. Если жёстко связать их между собой, по стыку пойдут трещины. Глубину нового фундамента подбираем по старому и по результатам геологии.

Самое уязвимое место пристройки — примыкание её крыши к стене или кровле основного дома. Именно здесь чаще всего начинаются протечки, поэтому этот узел проектируем отдельно и делаем с запасом по гидроизоляции.

Усиление фундамента

Старый фундамент часто оказывается мелким, без армирования или разрушенным водой. Его усиливают несколькими способами: железобетонной обоймой вокруг существующей ленты, дополнительными сваями или новыми участками фундамента под стенами, на которые ляжет основная нагрузка. Конкретный способ выбираем по обследованию и геологии.

Заодно решаем, почему фундамент разрушался. Почти всегда причина в воде: нет отмостки, водостоки сливают прямо под стену, участок не дренирован. Если этого не исправить, усиленный фундамент повторит судьбу старого.

Документы

Если в результате работ меняются параметры дома (этажность, высота, площадь), это реконструкция с юридическими последствиями. Для дома на участке ИЖС до начала работ подают уведомление о планируемой реконструкции, а после — уведомление об окончании. Затем кадастровый инженер готовит технический план, и изменения вносят в ЕГРН.

Без этого дом в реестре остаётся старым, а на деле он уже другой. Проблемы всплывают при продаже, наследовании, оформлении ипотеки или подключении газа. Технический план готовят наши кадастровые инженеры, а документы для уведомлений мы собираем вместе с проектом.

Отдельно проверяем отступы. Если дом стоит ближе трёх метров к границе участка, увеличить его вверх или вширь может быть нельзя без согласований. Это лучше выяснить до проекта.

Можно ли жить в доме во время работ

Во время пристройки обычно можно, если она не затрагивает жилые комнаты. При надстройке нет: приходится снимать кровлю. Такие работы планируем на тёплый сезон, а на время, пока дом открыт сверху, закрываем его тентом. Стараемся, чтобы дом простоял без крыши как можно меньше дней.